Immobilienkauf
Veröffentlicht von Besecke in Kaufvertrag · Freitag 27 Apr 2018
Welche Gefahren beim Kauf einer Bestandsimmobilie lauern können, kann man vielen Veröffentlichungen entnehmen.
In Makler Exposés werden Hochglanzbilder gezeigt und Versprechungen hinsichtlich mangelhaften Bauzustände gemacht. Neuer Trend ist das s.g. „pimp my house“ vor dem Besichtigungstermin mit den vermeintlichen Kaufinteressenten.
In der derzeitigen Immobilien-Hochkonjunktur stellt sich die Frage, ob die Bestandsimmobilie auch den Kaufpreis überhaupt wert ist und was passiert, wenn sich die Baumängel nach dem Kauf einstellen oder die Baumängel arglistig verschwiegen wurden.
Der Bundesgerichtshof hat sich in zwei neueren Urteilen dazu geäußert:
„Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt.“
„Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks. Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.“
„Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.“
„Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält.“
Es ist also immer ratsam, sich bei einem Kauf einer Bestandsimmobilie sich umfassend beraten zu lassen und bei der Besichtigung sich einen unabhängigen Bauherrenberater zu bedienen. Dieser Bauherrenberater kann mit seinem technischen Sachverstand auf bestimmte Sachverhalte oder Sanierungs- und Unterhaltungsstau hinweisen und die möglichen, zu erwartenden Sanierungskosten benennen. Danach kann man selber individuell abschätzen, ob man die Bestandsimmobilie zu einem bestimmten Preis erwerben kann.
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